[1] L’apertura della liquidazione giudiziale nei confronti del locatore non scioglie il contratto di locazione di immobili e il curatore subentra nel contratto.

[2] Qualora, alla data dell’apertura della liquidazione giudiziale, la residua durata del contratto sia superiore a quattro anni, il curatore, entro un anno dall’apertura della procedura, può, previa autorizzazione del comitato dei creditori, recedere dal contratto corrispondendo al conduttore un equo indennizzo per l’anticipato recesso, che, nel dissenso fra le parti, è determinato dal giudice delegato, sentiti gli interessati. L’indennizzo è insinuato al passivo come credito concorsuale. Il recesso ha effetto decorsi quattro anni dall’apertura della procedura.

[3] In caso di apertura della liquidazione giudiziale nei confronti del conduttore, il curatore può in qualunque tempo, previa autorizzazione del comitato dei creditori, recedere dal contratto, corrispondendo al locatore un equo indennizzo per l’anticipato recesso, che nel dissenso fra le parti, è determinato dal giudice delegato, sentiti gli interessati. L’indennizzo è insinuato al passivo come credito concorsuale.

A) Inquadramento funzionale:

I. La regola della prosecuzione automatica .

I. La regola della prosecuzione automatica

1 La regola della sospensione del contratto recede rispetto alla previsione della prosecuzione automatica quando si ritiene che debba ricevere una particolare tutela il contraente in bonis, come accade nell’ipotesi di cui all’art. 185, c. 1, CCII. Infatti, nel caso di liquidazione giudiziale del locatore di beni immobili il contratto prosegue senza interruzione e ciò al fine di proteggere la posizione del conduttore in virtù del principio emptio non tollit locatum. Tuttavia, il curatore non è più tenuto ad eseguire il contratto e quindi a mantenere il conduttore nel godimento del bene sino alla scadenza contrattuale, qualora la durata residua del contratto superi i quattro anni dalla data della liquidazione giudiziale. Cfr. [F551] [F552] [F553] [F554].

2 Premesso che il curatore può intimare la licenza per finita locazione o lo sfratto per morosità qualora il conduttore sia inadempiente secondo le regole di diritto comune, può altresì recedere dal contratto con efficacia dal quarto anno successivo alla liquidazione giudiziale ma deve essere riconosciuto al conduttore un equo indennizzo (da determinare in misura corrispondente alla durata residua del contratto), con trattamento quale credito concorsuale, che nel dissenso tra le parti è determinato dal giudice delegato.

3 Al di fuori di quest’ipotesi, il curatore non può sciogliersi dal contratto, ma può, se ne ricorrono i presupposti, agire in giudizio per la revoca del contratto o per la sua dichiarazione di inopponibilità, ad esempio quando è stata stipulata - dopo un pregresso pignoramento immobiliare - in violazione dell’art. 560 c.p.c. per mancanza della preventiva autorizzazione del giudice della esecuzione, posto che il pignoramento estende i suoi effetti sino alla liquidazione giudiziale. Cfr. [F555] [F556] [F557].

B) Frmule

C) Giurisprudenza:

I. Il contratto di locazione.

I. Il contratto di locazione

1 Il curatore del fallimento non ha facoltà di sciogliersi da un contratto di locazione in corso alla data del fallimento stesso - subentrando, per converso, nella posizione del fallito nel rapporto contrattuale pendente -, ma ha facoltà di esercitare l’azione revocatoria di cui all’art. 67 l. fall., ove ne sussistano le condizioni previste da tale norma per far dichiarare inopponibile alla massa il contratto stipulato in epoca anteriore al fallimento, nel qual caso, peraltro, egli sarà tenuto al rispetto degli obblighi contrattuali fin quando essi non vengano paralizzati dalla sentenza che accoglie la domanda di revoca (senza che l’effetto costitutivo tipico di tale sentenza metta in questione il fondamento giuridico delle prestazioni precedentemente eseguite in corso di contratto) [C. I 11.11.2003, n. 16905, Fall 2004, 901; C. I 4.5.1996, n. 4143, ivi 1997, 26; C. I 17.1.1996, n. 366, ivi 1996, 950]. La locazione, che già al momento della dichiarazione di fallimento del locatore sia inopponibile ai creditori perché stipulata, nel corso di un pregresso pignoramento immobiliare, in violazione dell’art. 560 c.p.c. per mancanza della preventiva autorizzazione del giudice della esecuzione, resta inopponibile alla massa creditoria per il favorevole effetto, determinato dall’art. 107 l. fall., il quale effetto non può successivamente essere eliminato dal modo con cui il curatore abbia deciso di esercitare i poteri di sostituzione derivantigli dalla predetta norma, nemmeno se la vendita forzata avvenga in sede fallimentare, giacché ciò non elimina la confluenza della procedura esecutiva individuale in quella fallimentare [C. I 10.11.1980, n. 6020, GComm 1981, 2, 750]. In tema di locazione d’immobile avente durata ultranovennale, ai sensi dell’art. 80 l. fall. il fallimento del locatore non scioglie il contratto, subentrando il curatore nella identica posizione contrattuale del fallito, purché la locazione sia opponibile alla massa dei creditori ex art. 45 l. fall. [C. I 8.2.2008, n. 3016, Fall 2008, 1175; C. III 13.3.2014, n. 5792]. In tema di fallimento, l’art. 74 l. fall., che contempla la possibilità di pagare in prededuzione anche le prestazioni effettuate prima dell’inizio della procedura concorsuale, in deroga al principio generale di cui all’art. 2741 c.c., è norma eccezionale inapplicabile al contratto di locazione, il quale invero non rientra tra i rapporti negoziali che ex art. 72 l. fall. si considerano sospesi all’atto della dichiarazione di fallimento, ma tra quelli che proseguono ex art. 80 l. fall. in costanza di procedura concorsuale, salvo recesso del curatore [C. I 11.6.2021, n. 16568, GCM 2021].

2 La prosecuzione del rapporto locativo dopo il fallimento del locatario comporta il subingresso del curatore nei diritti ed obblighi contrattuali e, quindi, il suo dovere di pagare i canoni che vengono a scadere posteriormente all’apertura del fallimento medesimo, nonché di conservare il bene, esponendolo, in caso d’inosservanza, ai comuni effetti dell’inadempimento. Consegue, che il locatore, a fronte dell’inadempimento del curatore, può promuovere in sede ordinaria azione di risoluzione del contratto e di rilascio dell’immobile, dato che la relativa domanda non trova causa o titolo nella dichiarazione di fallimento e, quindi, non è soggetta alla vis atractiva del foro fallimentare di cui all’art. 24; non può invece introdurre in quella sede ordinaria anche le pretese creditorie collegate all’inadempimento, dovendo avvalersi della specifica procedura di accertamento del passivo prevista per le istanze che si indirizzino, pure per il tramite di un prioritario accertamento circoscritto all’an debeatur, ad un prelevamento sull’attivo fallimentare [C. I 28.10.1998, n. 10750, Fall 1999, 668; C. I 6.10.2005, n. 19494, ivi 2006, 722; C. App. Bari 16.12.2020, n. 2176, DeJure]. In caso di fallimento del conduttore il curatore subentra nella locazione (se non intenda recederne ex art. 80, c. 2, l. fall.) ed il debito di pagare i canoni fa capo alla massa dei creditori, quale corrispettivo della res locata, con la conseguenza che il mancato pagamento dei canoni da parte del curatore produce la risoluzione del contratto per morosità, che si riverbera direttamente sul fallito tornato in bonis dopo la chiusura del fallimento [C. III 27.11.1990, n. 11397, Fall 1991, 561]. La disposizione del comma 2, art. 80 l. fall. (nel regime previgente) è applicabile solo nel caso in cui, alla data della dichiarazione del fallimento, sia in vigore una locazione della quale il fallito sia parte e non nel caso in cui, in quello stesso momento, il rapporto risulti già caducato. In quest’ultima ipotesi, la protrazione della detenzione del bene da parte della curatela risulta carente di titolo giuridico e, quindi, fonte di responsabilità extracontrattuale (benché il verificarsi di siffatta situazione non sia imputabile a dolo o a colpa del curatore ma debba considerarsi dipendente da necessità contingenti o da prevalenti interessi della massa), sicché il credito del proprietario del bene ha natura integralmente riparatoria, e non meramente indennitaria e l’obbligazione risarcitoria viene a carico del fallimento ai sensi dall’art. 111, n. 1, l. fall. [C. I 3.7.2019, n. 17804; C. I 23.4.1998, n. 4190, GC 1999, 1, 1167]. Fra i rapporti preesistenti al fallimento e non sciolti in conseguenza dello stesso che si trasmettono alla amministrazione del fallimento e continuano nei confronti del curatore, così come sussistenti tra le parti originarie, vanno ricompresi i rapporti di locazione di immobili destinati all’esercizio di attività imprenditoriale e, come conseguenza, anche le situazioni possessorie da essi dipendenti e le relative obbligazioni, ivi compresa quella di corrispondere al locatore il canone sino all’effettiva riconsegna dell’immobile, sulla base del disposto dell’art. 1591 c.c., nei termini e nell’ammontare pattuiti [C. 19.4.1982, n. 2428, Fall 1983, 50; T. Perugia 31.5.2018, n. 777, DeJure]. In caso di fallimento del conduttore, il contratto di locazione di immobili prosegue con il curatore, che subentra nei diritti e negli obblighi contrattuali fino a quando non decida di recedere dal contratto. Fino a tale momento il curatore è tenuto al pagamento dei canoni che scadono dopo l’apertura del fallimento [C. I 24.9.2020, n. 20041]. Proprio per questo tali crediti vanno soddisfatti in prededuzione, ma ciò non toglie che essi debbano essere accertati in sede concorsuale, secondo le modalità stabilite dagli artt. 93 ss. l. fall., in quanto a tale procedura di verifica sono assoggettati anche i crediti sorti dopo la dichiarazione di fallimento, da soddisfarsi con priorità rispetto a quelli concorsuali, ai sensi dell’art. 111, c. 1, n. 1, l. fall. [C. I 26.8.2004, n. 17000, GD 2004, 74; C. App. Salerno 11.4.2017, n. 337, DeJure]. L’art. 80 l. fall. nel disporre che il curatore può recedere in ogni tempo dal contratto di locazione stipulato dal conduttore fallito e che, in caso di recesso, spetta al locatore un giusto compenso, il quale, in difetto di accordo fra le parti è determinato dal giudice delegato, devolve alla competenza funzionale di quest’ultimo qualsiasi controversia al riguardo, sia essa attinente soltanto al quantum della prestazione - avente un carattere sostanzialmente indennitario - sia essa relativa all’an; ne consegue che il locatore non può far valere in sede ordinaria, neanche in via riconvenzionale, il credito avente ad oggetto il detto compenso [C. I 3.6.1991, n. 6237, Fall 1991, 1149]. Nel caso di recesso dal contratto di locazione di immobile, che venga esercitato dal curatore del fallimento del conduttore, il giusto compenso, contemplato in favore del locatore dall’art. 80, c. 2, l. fall., mira ad indennizzare la lesione delle aspettative costituite con il rapporto (in relazione alla durata ed al canone pattuiti) e, pertanto, non può essere negato per il solo fatto che detto locatore abbia ricevuto preavviso del recesso, occorrendo a tal fine accertare che, per effetto del preavviso, il locatore medesimo non abbia subito pregiudizio, ovvero sia stato in grado di evitarlo, usando la dovuta diligenza, mediante un’altra adeguata ed utile destinazione del bene [C. 30.10.1990, n. 10520, Fall 1991, 297]. In caso di fallimento del conduttore, il contratto di locazione immobili prosegue in capo alla curatela fallimentare, che subentra nei diritti e negli obblighi contrattuali fino a quando, esercitato il recesso, rimane tenuta alla restituzione della cosa locata - con la corresponsione dell’eventuale indennizzo - nonché al versamento dei canoni maturati fino alla riconsegna; si palesa, altresì, configurabile in astratto la responsabilità dell’organo concorsuale - deducibile con apposita domanda di ammissione al passivo da parte della locatrice - per i danni alla cosa locata cagionati dal fallito che non siano, ex art. 1490 c.c., effetto del deterioramento o del consumo derivanti dall’uso di essa in conformità al contratto, rendendosi indispensabile in tal caso valutare in concreto, da parte del giudice di merito, la legittimità, o non, del rifiuto della locatrice istante alla riconsegna del bene in suo favore [C. I 24.9.2020, n. 20041, GCM 2020].

3 Sono devolute alla competenza assoluta ed inderogabile del Tribunale fallimentare, ai sensi dell’art. 24 l. fall., non soltanto le controversie che traggano origine e fondamento dal fallimento - con eccezione delle azioni reali immobiliari (limitazione venuta meno con la riforma dell’art. 24 l. fall. disposta dal d.lgs. 9.1.2006, n. 5, art. 21 che non ha investito, tuttavia, anche il corrispondente d.lgs. n. 270/1999, art. 13) - ma anche quelle destinate, comunque, ad incidere sulla procedura concorsuale, tali da doversi dirimere necessariamente in seno alla procedura stessa, onde assicurarne l’unità e garantire la “par condicio creditorum” [C. VI 18.6.2018, n. 15982; C. III 21.10.2005]. Pertanto, con riferimento alla controversia instaurata dal locatore, nei confronti della curatela del fallimento del conduttore, per denunciare l’inadempimento di detta curatela (e del corrispondente commissario nel caso dell’apertura della procedura di amministrazione straordinaria) subentrata nel rapporto locatizio ed ottenere la risoluzione del rapporto, nonché la condanna della convenuta al risarcimento dei danni, la competenza funzionale e inderogabile del tribunale fallimentare deve essere affermata limitatamente alla domanda risarcitoria, che ha ad oggetto un credito verso la massa, mentre la domanda principale di risoluzione del contratto di locazione per inadempimento resta disciplinata dalle ordinarie regole di competenza, in quanto esula dalle previsioni dell’art. 24 della c.d. l. fall., e non è soggetta alla vis attractiva della competenza sulla domanda accessoria, con la conseguenza che deve essere proposta dinanzi al tribunale del luogo in cui si trovi l’immobile locato, al quale resta devoluto anche l’esame di tutte le eccezioni formulate dall’intimato in ordine alla validità del titolo ed alla prosecuzione del rapporto da parte del fallimento (ovvero dell’amministrazione straordinaria) del conduttore [C. III 21.10.2005, Fall 2006, 719; C. I 13.2.1991, n. 1500, ivi 1991, 605].

4 Il fallito è il solo legittimato ad agire e resistere nelle controversie concernenti la validità del contratto ad oggetto un immobile destinato esclusivamente ad abitazione per sé e per la di locazione avente propria famiglia, atteso che, in tal caso, la locazione non integra un diritto patrimoniale compreso nel fallimento del conduttore secondo la previsione dell’art. 43 l. fall., bensì un rapporto di natura strettamente personale ai sensi dell’art. 46 l. fall., in quanto rivolto al soddisfacimento di un’esigenza primaria di vita ed inidoneo ad incidere sugli interessi della massa, perciò indifferente per il curatore; ne consegue che l’art 80, c. 2, l. fall. (vigente ratione temporis), nel prevedere che il curatore subentra nel rapporto di locazione, con facoltà di recesso, non opera con riguardo al contratto di locazione che abbia ad oggetto il predetto immobile, a prescindere dalla proporzionalità o meno della sua consistenza rispetto alle citate esigenze personali, conclusione del contratto prima o dopo il fallimento, dal rispetto o meno dello speciale regime vincolistico delle locazioni degli immobili urbani e salvo, in questo ultimo caso, l’eventuale recupero alla massa di somme sottratte ai creditori ed esorbitanti dai limiti delle necessità di vita familiari del fallito stesso [C. I 19.6.2008, n. 16668, Fall 2009, 28; C. 18.10.1982, n. 5397, DF 1983, II, 106].