[1] L’apertura della liquidazione giudiziale nei confronti del concedente non scioglie il contratto di affitto d’azienda, ma il curatore, previa autorizzazione del comitato dei creditori, può recedere entro sessanta giorni, corrispondendo alla controparte un equo indennizzo, che, nel dissenso tra le parti, è determinato dal giudice delegato, sentiti gli interessati. L’indennizzo è insinuato al passivo come credito concorsuale.
[2] In caso di recesso del curatore e comunque alla scadenza del contratto, si applicano le disposizioni di cui all’articolo 212, comma 6.
[3] In caso di apertura della liquidazione giudiziale nei confronti dell’affittuario, il curatore può in qualunque tempo, previa autorizzazione del comitato dei creditori, recedere dal contratto, corrispondendo al concedente un equo indennizzo per l’anticipato recesso, che, nel dissenso fra le parti, è determinato dal giudice delegato, sentiti gli interessati. L’indennizzo è insinuato al passivo come credito concorsuale.
A) Inquadramento funzionale:
A)Inquadramento funzionale:I. La disciplina del contratto di affitto d’azienda
I.La disciplina del contratto di affitto d’azienda1 Il legislatore tratta anche il caso del contratto di affitto d’azienda stipulato dal debitore (e da non confondere con il contratto di affitto d’azienda che conclude il curatore ai sensi dell’art. 212 CCII). La disciplina di diritto positivo prevede che il contratto prosegua automaticamente in caso di liquidazione giudiziale dell’affittante, ma il curatore può recedere (entro sessanta giorni dalla liquidazione giudiziale) corrispondendo all’altra un giusto indennizzo, liquidato dal giudice in caso di dissenso fra le parti, con modalità cioè non dissimili da quelle previste per la locazione; parimenti, l’indennizzo è trattato come credito concorsuale. Con lo scioglimento e la retrocessione al curatore dell’azienda, non si trasferiscono in carico alla curatela i debiti contratti dall’affittuario secondo quanto è previsto nel caso dell’affitto post-concorsuale (art. 212 CCII). Cfr. [F547] [F548] [F549] [F550].
2 Nel caso di liquidazione giudiziale dell’affittuario, il contratto prosegue ma il curatore può recedere, con l’autorizzazione del comitato dei creditori, corrispondendo un equo indennizzo per l’anticipato recesso che è fissato dal giudice delegato in caso di dissenso tra le parti; anche questo indennizzo è trattato come credito concorsuale.
B) Frmule
B)FrmuleLIQUIDAZIONE GIUDIZIALE ………
G.D.: dr……….
Curatore: ………
Sent. n.: ………
***
SEGNALAZIONE IN RELAZIONE A CONTRATTO DI AFFITTO D’AZIENDA
***
Al Comitato dei creditori
………
………
………
il sottoscritto ………, curatore della liquidazione giudiziale in epigrafe,
ESPONE
quanto segue.
- alla data della sentenza dichiarativa la ……… aveva in corso un contratto di affitto d’azienda con ………;
- il contratto era stato stipulato in data ……… e, dunque, non sarebbe revocabile;
- il canone di affitto è pari ad euro ………;
- il reddito prodotto dal contratto non incide in misura significativa sull’attivo; al contrario l’azienda appare appetibile dal mercato come è dimostrato dalle manifestazioni di interesse ………;
- il curatore intende, pertanto, avvalersi della facoltà di recesso dal contratto di affitto d’azienda a far data dal ………;
- all’affittuario può essere proposto come indennizzo l’importo di euro ………, pari a ………; tale importo, lo si rammenta, va corrisposto in prededuzione;
Tutto ciò premesso ed esposto, il sottoscritto ………
SEGNALA
al Comitato dei creditori che nulla opponendo codesto organo, comunicherà all’affittuario il recesso dal contratto ai sensi dell’art. 184 CCII
………
………
………
Luogo, data ………
Il curatore ………
LIQUIDAZIONE GIUDIZIALE ………
G.D.: dr……….
Curatore: ………
Sent. n.: ………
***
INFORMATIVA EX ART. 184 CCII
Ill.mo signor Giudice Delegato, il sottoscritto curatore
ESPONE
L’azienda di titolarità della società debitrice avente ad oggetto ……… è stata affittata il ……… alla ………
Il relativo contratto (doc. 1), stipulato oltre un anno prima della sentenza dichiarativa di liquidazione giudiziale e quindi non soggetto a revocatoria ex art. 166 CCII,
ha durata sino al ………, prevede un canone annuo di euro ……… e non contempla un obbligo di acquisto (pur essendo “prodromico ad una futura cessione del complesso aziendale”); deve dunque ritenersi pendente, ed è assoggettato alla disciplina di cui all’art. 184 CCII
Conseguentemente, nel termine (a quanto consta perentorio) di mesi due decorrenti dalla sentenza dichiarativa, la curatela deve assumere le proprie determinazioni in ordine alla sorte del rapporto, ed in particolare stabilire se recedere o coltivarlo.
Con relazione del ……… (doc. 2), lo scrivente aveva informato la S.V. della necessità di nominare immediatamente un perito ……… sia in vista del predetto incombente, e sia per la stima del valore dell’azienda, nonché della congruità del canone di affitto.
In quella sede si era riferito altresì come, già in occasione del primo accesso presso l’unità operativa, si fosse appreso che la affittuaria aveva cessato l’attività produttiva, licenziando buona parte del personale dipendente a ciò adibito, e si limita ora alla sola commercializzazione.
Va poi sottolineato che, mentre risultano corrisposti i canoni di affitto dei primi cinque mesi del corrente anno, la affittuaria non ha versato alla curatela le mensilità di ………
Orbene, nel contesto sinteticamente descritto, la decisione circa la sorte del contratto di affitto d’azienda risulta particolarmente impervia.
Da un lato, invero, la durata del rapporto non appare compatibile con le esigenze liquidatorie della procedura concorsuale, e dunque imporrebbe l’esercizio della facoltà di recesso.
Per altro verso, tuttavia, occorre considerare che:
- la (quantomeno) parziale disgregazione del complesso aziendale pregiudica certamente, ancorché se ne ignori l’esatta misura, le prospettive di utile ricollocazione sul mercato;
- la menzionata assenza degli elementi minimi indispensabili ad una valutazione anche sommaria della consistenza e della situazione patrimoniale dell’azienda, preclude qualsivoglia accertamento in ordine alle conseguenze, potenzialmente assai gravose, derivanti dalla sua retrocessione alla curatela;
- nell’attuale contesto economico e finanziario è lecito dubitare della possibilità di reperire soggetti seriamente interessati a rilevare l’azienda.
Alla stregua di tali considerazioni, la scelta di proseguire nel rapporto risulta, per molti versi, obbligata.
Nel darne atto, l’esponente reputa che l’unica prospettiva ragionevolmente perseguibile sia rappresentata da un accordo con l’affittuaria per il definitivo trasferimento dell’azienda.
Tanto esposto, lo scrivente informa la S.V. che non intende recedere dal contratto di affitto d’azienda pendente alla data di liquidazione giudiziale.
In assenza del Comitato dei Creditori, la presente informativa viene sottoposta alla S.V. anche ai sensi dell’art. 139 CCII.
Con osservanza.
Luogo, data ………
Il curatore ………
Si allega:
1. Copia contratto di affitto d’azienda.
2……….
3……….
LIQUIDAZIONE GIUDIZIALE ………
G.D.: dr……….
Curatore: ………
Sent. n.: ………
***
ISTANZA EX ART. 79 L. FALL.
Ill.mo signor Giudice Delegato, il sottoscritto curatore
ESPONE
L’azienda di titolarità della società debitrice avente ad oggetto ……… è stata affittata il ……… alla ………
Il relativo contratto (doc. 1), stipulato oltre un anno prima della sentenza dichiarativa di liquidazione giudiziale e quindi non soggetto a revocatoria ex art. 166 CCII, ha durata sino al ………, prevede un canone annuo di euro ……… e non contempla un obbligo di acquisto (pur essendo “prodromico ad una futura cessione del complesso aziendale”); deve dunque ritenersi pendente, ed è assoggettato alla disciplina di cui all’art. 184 CCII.
Conseguentemente, nel termine (a quanto consta perentorio) di mesi due decorrenti dalla sentenza dichiarativa, la curatela deve assumere le proprie determinazioni in ordine alla sorte del rapporto, ed in particolare stabilire se recedere o coltivarlo.
Con relazione del ……… (doc. 2), lo scrivente aveva informato la S.V. della necessità di nominare immediatamente un perito ……… sia in vista del predetto incombente, e sia per la stima del valore dell’azienda, nonché della congruità del canone di affitto.
Il perito ha stimato come più probabile valore di mercato del canone di affitto di azienda quello di euro ……… somma di gran lunga superiore al canone attuale pattuito in contratto.
Il contratto ha una scadenza assai lontana e quindi l’eventuale subentro impedirebbe una utile collocazione dell’azienda sul mercato, mentre invece non sono mancate manifestazioni di interesse per l’acquisto.
In virtù di tali presupposti il sottoscritto curatore, con l’autorizzazione del comitato dei creditori, ha comunicato all’affittuario la volontà di recedere dal contratto e ciò ha fatto a mezzo lettera inviata per PEC il 58° giorno successivo alla liquidazione giudiziale.
L’affittuario ha riscontrato tale comunicazione dichiarando espressamente di nulla opporre al recesso ma ha formulato una richiesta di quantificazione dell’equo indennizzo in misura di euro ……… da collocare in ‘moneta concorsuale’ come prescritto dall’art. 184 CCII.
Il curatore ritiene che la richiesta non sia accoglibile in quanto poiché la predetta norma parla di equo indennizzo e non di risarcimento del danno, la misura dell’indennizzo dovrebbe essere commisurata più che al danno (pretesamente) subito al vantaggio conseguito dalla Procedura.
Il vantaggio della Procedura consiste essenzialmente nella possibilità di procedere rapidamente alla cessione del complesso aziendale.
Può dunque essere stimato in euro ………
Tanto esposto, lo scrivente
CHIEDE
alla S.V., preso atto del recesso dal contratto di affitto di azienda, della richiesta formulata dall’affittuario ……… e dei rilievi del curatore di voler determinare l’importo da riconoscere a titolo di equo indennizzo ai sensi dell’art. 184 CCII a ………, ………
Con osservanza.
Luogo, data ………
Il curatore ………
Si allega:
1. Copia contratto di affitto d’azienda.
2……….
3……….
TRIBUNALE CIVILE E PENALE DI ………
Il Giudice delegato ………
Vista l’istanza con la quale il curatore chiede la determinazione dell’equo indennizzo di cui all’art. 184 CCII.
Rilevato che prima della dichiarazione di liquidazione giudiziale fra la debitrice ……… e ……… era stato stipulato un contratto di affitto di azienda.
Rilevato che tale contratto doveva reputarsi pendente alla data della sentenza dichiarativa di liquidazione giudiziale.
Preso atto che il curatore ……… con comunicazione inviata all’affittuario in data ……… e cioè entro il 60° giorno dalla sentenza dichiarativa, ha manifestato la volontà di recedere dal contratto di affitto di azienda.
Preso atto, altresì, che l’affittuario ha dichiarato di non opporsi al recesso ma ha richiesto l’erogazione della somma di euro ……… a titolo di equo indennizzo.
Considerato che il curatore si è opposto alla richiesta suggerendo altro criterio di computo.
Ritenuto che in presenza di un conflitto fra le parti la determinazione dell’equo indennizzo compete al giudice delegato.
Ritenuto che l’equo indennizzo non può essere equiparato al risarcimento del danno sia perché il recesso dal contratto operato nei limiti di cui all’art. 184 CCII è atto pienamente legittimo e da esso non può derivare un danno ingiusto, sia perché l’indennizzo deve compensare l’affittuario ma nel contemperamento dell’interesse della massa dei creditori.
Ritenuto, pertanto, che il criterio più razionale di determinazione dell’indennizzo in misura equa sia quello ………
P.Q.M.
Determina in euro ……… l’importo da riconoscere a ……… a titolo di equo indennizzo ai sensi dell’art. 184 CCII.
Si comunichi
Luogo, data ………
Il Giudice delegato ………
C) Giurisprudenza:
C)Giurisprudenza:I. L’affitto d’azienda
I.L’affitto d’azienda1 In tema di vendita fallimentare, il bene immobile oggetto di un contratto di affitto di azienda, in cui il fallimento sia subentrato, ai sensi dell’art. 80 l. fall., e che contenga una clausola di prelazione, una volta posto in vendita all’asta, ai sensi dell’art. 108 l. fall., attribuisce all’affittuario il diritto di esercitare la prelazione solo dopo che sia stata superata la fase dell’aggiudicazione, senza alcun intralcio delle altre fasi relative alla vendita, sulla base del prezzo raggiunto in via definitiva nel corso dell’asta pubblica [C. I 11.2.2004, n. 2576, GIUS 2004, 2538]. Il contratto di affitto di azienda, incidendo negativamente sul valore del bene cui inerisce, rientra nel novero degli atti idonei, di per sé, ad alterare in peius la garanzia patrimoniale del debitore, ed è, pertanto, soggetto all’azione revocatoria, in caso di successivo fallimento del locatore, qualora sussistano le altre condizioni richieste dall’art. 67 l. fall. [C. I 17.1.2001, n. 571, Fall 2001, 1320; T. Catania 21.3.2020, n. 1106, DeJure]. In caso di recesso dal contratto di affitto di azienda esercitato ai sensi dell’art. 79 l. fall., non è esperibile l’actio nullitatis avverso il provvedimento del giudice delegato che, in accoglimento dell’istanza del curatore, esclude il riconoscimento di un equo indennizzo senza previa audizione dell’affittuario; pertanto, anche la mancata audizione deve essere fatta valere dal soggetto pretermesso, a pena di decadenza, nelle forme e nei termini del reclamo di cui all’art. 26 l. fall. [C. VI 15.10.2020, n. 22334, Ilprocessocivile.it 2021] Qualora un contratto di affitto di azienda concluso dal fallito persegua il solo scopo di tentare una conservazione della continuità aziendale in vista di un imminente e previsto fallimento, la concreta causa del contratto, intesa quale funzione economico individuale, oblitera e si sostituisce a quella tipica, sì che all’affittuario non spetta, in caso di recesso del curatore, l’equo indennizzo di cui all’art. 79 l. fall. [T. Catania 25.2.2017, n. 935, DeJure; T. Roma 15.5.2012, GI 2012, 2057]. Il credito da equo indennizzo ex art. 79 l. fall., pur collegato al contratto di affitto di azienda, diviene certo soltanto a seguito dell’esercizio del diritto di recesso da parte del curatore successivamente alla dichiarazione di fallimento, sicché non è suscettibile di compensazione ai sensi dell’art. 56 l. fall. con i contrapposti crediti, norma che postula la preesistenza dei crediti da compensare rispetto all’apertura della procedura concorsuale [C. I 8.6.2020, n. 10869, Ilfallimentarista.it 2021]. In caso di contratto d’affitto d’azienda pendente al momento della dichiarazione di fallimento dell’affittante, quando il curatore abbia esercitato il suo diritto di recesso ex art. 79 l. fall., il credito restitutorio vantato dall’affittuario per i canoni pagati anticipatamente, prima dell’apertura del concorso, non è prededucibile, essendo insufficiente che il credito sia sorto durante la procedura, poiché anche la genesi della relativa obbligazione deve intervenire in un periodo successivo alla sua apertura [C. I 10.10.2019, n. 25470, GCM 2019]. Nell’ipotesi di avvio della procedura fallimentare è ammissibile la deroga contrattuale della disposizione di cui all’art. 79 l. fall. in un’ottica di rafforzamento della tutela dei creditori; nell’ambito di contratto d’affitto d’azienda concluso da Società in crisi è pertanto ammissibile l’ampliamento della facoltà di recesso in favore della curatela [T. Rimini 24.3.2015, RDottComm 2015, 2, 283].